高力国际：2014年房企出海成本将上升

　　2013年无疑是中国房企“出海”的“跃进”年，万科、绿地、万达等品牌房企在海外一掷千金，总部基地、SOHO中国、当代置业等公司也颇有斩获。针对中国房企出海热，《中国建设报·中国住房》记者就此专访了高力国际董事总经理杨达。他认为，中国实力房企开拓海外市场已成为未来发展方向，但同时，预计2014年美国市场利率将会稳步上升，进而影响人民币汇率，导致中国开发商海外投资成本上升。

　　中国住房：2013年，中国房企在海外集中“发力”，风险与前几年相较有何变化，“出海”动机主要有哪些？

　　杨达：鉴于前几年在经验、信息、资金和技术等方面的限制，中国房企对海外市场的拓展效果不明显。但近年来，由于国内一二线城市市场趋于饱和，加之土地成本偏高，上升快且竞争日趋激烈等因素造成国内市场竞争越发激烈，因此中国房企向海外市场拓展成为新方向。

　　一直以来，在国内金融产品类型较为单一、投资渠道相对有限的背景下，对房地产特别是住宅产品的投资成为中国富裕人群最感兴趣的投资途径之一。但随着政府严厉且持续地调控住宅市场，使得出于资产保值、增值为目的的投资需求部分转向海外市场。此外，移民及子女留学等自住需求也呈日益上升趋势——中国富裕人群开始在海外住宅市场展现出强大的购买力和消费潜力。这一趋势受到了国内房地产开发商的重视，包括绿地、万科、万达等在内的中国开发商已经通过独立购地或出资与当地房地产企业共同开发的形式进入海外不动产市场。

　　对中国开发商而言，当前在海外开发房地产物业的回报相对稳定。海外多个市场的房地产物业估值在金融危机后走低，同时人民币近年呈升值趋势。这两个因素致使国内开发商在海外购买和开发物业的成本相对降低。

　　事实上，很多国家1% 2%的低利率是吸引中国房企的关键。同时，欧美国家房地产市场正处于触底反弹阶段，而中国的房地产市场存在大量泡沫，因此海外市场机会相对较多。此外，中国开发商倾向于在发达国家中沿海且华人聚集度较高的门户城市开发房地产物业，以期控制风险并获得稳定收益。

　　中国住房：海外投资的融资渠道和开发模式有哪些？

　　杨达：一般情况下国内房企在海外投资的融资渠道主要有海外上市平台资金、境内或境外私募基金融资、海外银行贷款等。在外投资的房地产企业可以通过不同的合作及运营模式扩展业务，例如寻找当地开发商合作开发，国内房企在资金方面提供支持，当地公司主要负责项目开发以及运营管理，在双方合作的过程中，国内企业可将运营经验运用到国内市场中去。

　　中国住房：目前，中国房企在海外面临的挑战有哪些？应如何补齐短板并控制风险？

　　杨达：目前中国开发商在海外开发物业仍处于试水阶段，主要挑战有：中国开发商对海外物业市场及相关的法律、法规缺乏透彻了解；在当地缺乏业绩记录和规模效应，导致议价能力相对较弱；销售及运营团队的建立需要时间；此外，其回报与当地货币的汇率表现有很强的关联性。

　　因此，国内开发商应加强对海外市场的深入了解，包括在产品和运营的本地化、海外人才培养等方面进行相应拓展和提升。

　　由于中国房企在进行海外投资时，与当地开发商合作是比较主要的投资模式，因此控制风险最重要的一点在于，在确定海外合作伙伴前，进行充分的调查与了解，寻求最合适的、有实力并且拥有良好记录的海外合作伙伴。另外，在目标投资项目所在地区聘请法律、税务、市场等方面专业的顾问公司也是在一定程度上合理控制投资风险的较好方式。

　　中国住房：与国外同行相比，中国房企有何优势与弱势？对于较早进入大陆投资的港资、台资房企情况如何？

　　杨达：目前国内出海的企业都是些实力房企，资金相对充裕，看好并希望深入了解海外市场，但与当地开发商相比，对政策、法律法规等仍处于弱势。

　　中国大陆是香港、台湾财团主要的海外房产投资目的地，所以香港、台湾财团在欧美国家与大陆房企竞争不大。总体而言，港台财团在大陆的投资表现较为优异，主要得益于他们较早进入这一市场，对市场环境、政策、文化等方面有充分的了解和把握，加上在台湾和香港市场已经积累了多年行业经验。

　　中国住房：2014年，海外投资环境如何？

　　杨达：2014年海外市场的投资环境和市场表现很难一概而论。金融危机以来，美联储的大规模债券购买计划导致市场充斥大量廉价货币，预计美联储将逐渐减少债券购买计划，而这对中国开发商和投资者对海外市场的投资意向有一定抑制作用。预计2014年美国市场利率将会稳步上升，进而影响人民币汇率，导致中国开发商海外投资成本上升。

　　尽管如此，面对国内的限制性政策和高土地价格，对开发商而言海外投资还是值得的，尤其是在成熟的发达国家市场和当地开发商合作后，国内开发商可以对外宣称获得了海外市场的经验和知识，从而增加在国内的市场威望。