济南楼市开始“推盘季” 库存量严重不均

上述图片为9月17日，鲁能泰山7号于奥体东荷体育馆开盘时的现场。（图片来源：鲁能泰山7号楼盘公众号）

刚刚在上周拿到预售许可证的鲁能泰山7号选择在昨日开盘，就像今年大部分位于东部的新盘一样，这个纯新盘的第一次入市以售罄结束。

根据建设部门统计，本月以来，济南已经网签了超过1万套新房，超过去年同期6成多，仅仅东部的历城区和高新区便占到4成多。

在记者采访时，“再不买就买不起了”“估计还会涨”等语句时常出现在购房者口中，不少人希望自己能走在涨价的前面。

被“抗议”的热销

根据鲁能地产自己发布的消息，昨日开盘，在两个半内近千套房子全部卖出，共销售了12亿元。除了鲁能泰山7号，近期东部开盘的三四家楼盘也均取得了不错的销售成绩，而在此之前，这些楼盘均大幅涨价，并且因为推迟开盘，鲁能泰山7号还曾遭到过购房者的抵制和官方部门的处罚。

上月中旬，济南市住房和城乡建设委员会曾发布《关于山东鲁能亘富开发有限公司无证售房问题处理情况的通报》，有购房者曾表示，这家楼盘从今年5月开始认筹，原本承诺7月中旬开盘，推迟到7月底也没开成，又延期到了9月中旬。

在这期间，唐冶片区房价大涨，在鲁能泰山7号参与认筹的购房者不仅没有买到房子，还错过了最佳的买房时机。面对这种情况，不少购房者选择投诉。

而在昨日的开盘中，记者了解到，该楼盘宣称销售均价在7500元/平米左右，虽然比该片区前两个月的价格高了不少，但相比目前该片区售价，这样的价格还是显得比较实惠。但记者计算发现，按照12亿元的销售额计算，即便其拿到预售证的超过13万平米的可售面积全部推出，平均售价也高达9000元/平米。

“即便是大家都在抗议房价涨得快，房价过高，但却没有人愿意停下观望，因为有可能稍微等待几天，就得多花几万元。”一位参与了鲁能泰山7号认筹的市民告诉记者，虽然没有选上房子，但他表示，近期会另选一处楼盘买房，以防再次涨价。

不少楼盘在“炫耀”涨价

相比于过去楼盘涨价掖着藏着，现在东部不少楼盘却开始主动宣传涨价，近日，位于高新区的海信贤文世家开盘加推，在该楼盘后期的宣传中，“7次开盘、7次售罄”的字样十分显眼。并且该楼盘打出了“短短9个月时间，每平米涨幅高达7316元！”的宣传标语，用涨价来刺激购房者出手。

近日，记者在多家东部楼盘走访时也曾遇到置业顾问宣传涨价的状况，“我们去年到现在不到一年的时间涨了8000多元/平米，涨了一倍多。”在历城区，靠近经十路的一家楼盘里，多位置业顾问“炫耀”了该楼盘的涨价史。

每月发布的百城房价指数显示，8月济南房价环比涨幅3.7%，排名第九，样本均价9518元/平方米，而在此之前的7月，济南房价环比上涨了3.8%，两个月的时间，济南房价涨幅超过过去5年，显然涨价并非楼盘说说而已，楼盘的涨价行为已经带动济南房价整体走高。

并非所有楼盘都疯涨价

然而，也不是所有楼盘都在疯狂的涨价，在走访时记者看到，位于省城西部和北部的多家楼盘销售价格相对平稳，俨然与东部楼市形成了鲜明的对比。

今年8月，记者曾在工业北路上一家楼盘了解到，受“”产生的影响，该楼盘大幅上调售价，由11000元/平米涨到14000元/平米。记者在该楼盘以买房的名义选择了一套三居室的房屋，均价为13600元/平米。但上周记者再次来到该楼盘时，却发现该楼盘的房价已经有所回落，“现在购房有优惠活动，折扣之后的价格为13500元/平米。”置业顾问赵女士说道，“房价肯定还会进一步上涨，所剩楼盘只有几套了”。

不仅房价比上个月便宜100元/平方，置业顾问所说的“楼盘所剩无几”也与实际情况并不一致。上个月记者来访时，置业顾问也是同样的说辞，“小户型只有几套了，再不下手就买不到房子了”。已过一个月有余，“所剩无几”的楼层却还未卖出。

在省城北部的另一家楼盘内，置业顾问告诉记者，该楼盘目前售价在8500元/平米左右，去年记者曾在该楼盘了解到，其售价在8000元/平米上下，相比东部楼盘动辄数千元的均价涨幅，这样的上涨幅度无疑显得很小。

楼市开始“推盘季”

楼市火热，与房源数量下降离不开关系，今年以来，由于楼盘火热，不少楼盘库存量大幅下降，记者在建设部门的网站上看到，多家于去年开盘的楼盘可售房源已经所剩无几，仅有少数几家位置较为偏僻的楼盘依旧存在大量房源。

但这样的局面或许将在近日得到缓解，记者了解到，从今年7月开始，济南楼市网签量开始下降，虽然同比依旧高出近一倍，但相比上半年，近两个月的网签量下降幅度在20%以上。

同时，记者了解到，今年上半年，济南市住宅土地供应面积同比少了2成多，而住宅地块的成交价格也因此大幅升高，上涨了2成多。

但根据今年的供地计划，年前济南市还将有近4000亩住宅用地将要推出，全年供地将超过8000亩，比去年高出2成多。

根据业内人士推测，从今年济南市住宅土地供应来看，新供应土地将被开发成超过1300万平米的住宅，而根据目前的成交量开看，今年全市的住宅成交量在1000万平米左右，以此来看，土地供应完全可以满足需求。

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济南楼市库存严重不均

今年，楼市迎来多重利好，山东多地房地产市场升温，山东省住建厅相关负责人曾在介绍今年1-7月楼市表现时称，今年全省房地产交易量和交易额同比增幅均超过3成，如此大的交易量也让楼市库存不断下降，仅济南，住宅库存便从年初的4.5万套下降到目前的不足4万套，库存消化时间不足半年。

然而，住宅库存低并不意味着楼市库存整体下降了。从建设部门公布的数据来看，截至昨日，济南住宅库存量为3.99万套，然而非住宅库存却高达22.72万套，今年一月，这一数字仅不足20万套。

商铺、写字楼成为非住宅库存中，“最难啃”的一部分，今年以来，济南每月平均能网签住宅100万平米，但商铺与写字楼加起来也不足10万平米。

以此计算，目前，若要消化完所有的住宅库存，仅需要3个月的时间，而若要消化完非住宅库存，却需要超过5年的时间。