彭红进：宽松金融窗口期的地产

2016-05-10 12:35

目前我们国家国民经济，我个人认为是处在一个转型期，为什么说处在一个转型期？通过一个数字，我们大家理解一下。二三十年对外宣传一个数字叫GDP年增长10%，现在的数据是7%。我觉得这个数据起作用很大，接近百分之二三十，一定可以证明我们国家国民经济正处于比较深度的转型。在转型期过程当中，我今天讨论的题目主要是房地产经济，我更觉得房地产投资领域，我把它分为刚性需求的投资。大家都知道一个人结婚、生子就要住房。第二块是改善性需求，随着人们收入的增加，年龄的增长，对住宅的需求一定有改善的需求，这种需求也是刚性需求进一步的发展。第三块就是把房地产投资作为金融的产品，在房地产投资里有投资，要获得一定的回报。从这三块来讲，我觉得第三块投资就要有回报这个概念来说，我们在座的每位都有投资的经历，比如说证券市场、股权市场、古玩，包括福州楼盘的寿山石市场，都是一种投资，投资就是希望得到回报。

我们回顾一下房地产政策这几年来，从2010年一直到2014年上半年陆续出台了很多条的抑制措施，我起的标题是“由抑制到支持”。前三、四、五年这些连续的抑制房地产市场发展的这些政策主要是去掉房地产投资泡沫，把投资泡沫挤掉，这是政策的方向性的导向。到了2014年下半年其它一些城市陆续取消了这些政策，我们知道取消政策的结果就是一线城市的房地产迅速反弹。这就带来了一个刚才说的我们房地产在投资领域国家政策的状况，这个状况我觉得可以看出来在投资领域里对国民经济保增长到底是一个什么样的作用，我们每个人有自己的理解。我这儿写了一个股市，就是刚才我们提到的个体投资，另外一个项目我写一个股票的代码，这是我所服务的企业首开地产600376，我不是做广告，我就想毕竟我在这家企业工作了很多年，我认为大家也可以关注这只股票。

由国家房地产政策从抑制转向支持，我觉得一项政策从发出到落地一定有一个过程，有一个我们说叫窗口期。这个窗口期在不同的城市，不同的地方带来的反应是不一样的。我认为是在2015年-2016年整个窗口期就是这样，国家在房地产调控过程中越来越有经验，越来越知道怎么战怎么打。接下来说到了地产，在去年的中央经济会上去库存已经成为楼市主要的风向标，是调控的基调。前面几位专家都提到去库存，对去库存我是这样理解，一方面从国家大的政策讲是提到叫城镇化率，城镇化率和城市化率这两个理解不一样，城市化率涉及到人口迁徙，我们国家提城镇化率，城镇化率对国家的稳定可能更靠谱。去库存由人来买单，这个人在哪儿，我理解国家这套政策非常重要。第二块去库存我觉得就是要从刚才前面陈教授也说了供给侧改革，我觉得作为房地产开发商，我们要在这块拿出我们自己一些改变来。一个项目从选址到你中间的可行性研究、过程管理、成本控制、销售以及后期的物业管理，我觉得非常重要，整个全过程如果你管控好了，一个项目从开始的定位就特别的合理，我个人认为不存在库存。有一些房地产开发商从拿了项目以后，定位非常不合理，还没有出台，他已经是库存。对库存的理解我是这样看的，不同的城市压力不一样，一线城市可能不存在库存压力，一般可能三个月到半年区划掉了。对二线城市要将近一年左右区划掉了，三四线城市确实有库存压力。这是不同的城市，对同一个城市压力主要来自于产品本身和细分、定价。像福州城我觉得市区内的住宅产品应该说不存在压力，像刚才何总讲昨天拍地，开发商寥寥无几，因为产品是商务办公类的产品。这种产品今天也有一个很好的信息，国家出台了一个政策，这样的产品你也可以把它改造成租赁。总的来看，这类的产品不受开发商特别的追捧。如果是住宅产品，蜂拥而至，这是房地产市场产品划分。

在同一个城市里头，区位不同，你选择的项目也会影响库存。还是刚才那句话，一个项目来了，已经是库存。有的项目一出来售光。我们首开在厦门楼盘翔安那个地方，不是很好，比较偏，我们有项目。推出来各路要房子，房子有那么难买，我说什么时候开盘，今天上午开盘，最后买了4楼104，一上午推出那么多条，一下子没有了，这样的产品不存在库存压力。开发商要在住宅产业化，被动式住宅这些方面要加强自己的内功。还有提到的营改征，这里面确实其中有一条就是对企业，在这里确实有一定的激励。

最后我想简单说说福州的楼市，我在福州待了五年，从“一万时代”现在福州市区已经进入到“两万时代”。去年以及今年上半年年初不断出新，我觉得“四万时代”很快可以看到，这是勿庸置疑。整体房地产市场会不会有瓶径出现？我觉得福州不存在，这几年整体发展比较平稳，没有忽高忽低的走势，全国还是有瓶颈，刚才说的去库存的这种政策调控，但是福州市场我觉得不存在。我这里写了2015、2016年窗口期，其实想提示各位，如果对福州房地产有看法，过了窗口期“四万时代”马上来临。谢谢各位！